优德88-地方政府新招“棚改去库存” 有望消化3亿平米

本文摘要：（原标题：棚改货币化移往再行冲刺，今年未来将会消化楼市库存3亿平方米）随着10月底大限将至，地方政府正在减缓前进棚户改建，并努力提高货币化移往的比例。

（原标题：棚改货币化移往再行冲刺，今年未来将会消化楼市库存3亿平方米）随着10月底大限将至，地方政府正在减缓前进棚户改建，并努力提高货币化移往的比例。近期，多家券商预测今年全国棚改货币化比例将超过60%，未来将会消化商品房库存3亿平方米。住建部近日公布消息称之为，2017年1~7月，全国棚户区改建已动工470万套，占到年度目标任务的78%，已完成投资1.17亿元。不过，官方未透漏前七个月地方棚改中货币化移往的明确比例。

一些地方货币化比例超强七成按照原本计划，2017年全国计划新开工棚户区改建600万套。近几年，各地一般拒绝10月底要已完成当年棚改新开工任务指标。中国展开大规模的棚户区改建早已历时数年。在2015年~2017年三年已完成棚改1800万套的基础上，今年5月国务院常务会议又要求，2018年~2020年再行改建各类棚户区1500万套，并拒绝在商品住房库存量大、市场房源充裕的市县，进一步提高货币化移往比例。

官方数据表明，我国2015年棚改货币化移往的比例为29.9%，2016年这一比例下降到了48.5%。从今年的一些地方政府公布的计划看，大多数地方将棚改货币化比例徵升到50%以上。截至目前，早已有一些省份棚改货币化移往的比例多达了七成。多家研究机构也公布报告指出，2017年的棚改货币化移往比例不会超过60%。

湖南省寄居建厅的数据表明，2017年，国家发布命令给湖南省的各类棚户区改建任务是40万套，今年1~6月，湖南省各类棚户区改建动工建设263584套，为年度动工建设计划的64%。其中，货币移往227490户，货币化移往率为86.3%。

截至今年6月底，陕西省棚户区改建新开工16.65万套，占到年度任务的73.42%。其中，棚改货币化移往12.75万套，货币化移往亲率76.55%。吉林省寄居建厅厅长孙众志5月在吉林省棚户区改建前进会上也回应，2016年，吉林全省棚改货币化移往已完成7.14万套，占到动工量的53.7%，超额完成目标任务，比2015年提升22个百分点。

今年，吉林省要结合实际前进棚改货币化安置工作，全省货币化移往比例力争超过55%以上。而宁夏回族自治区政府此前确认的全区2017年度保障性安居工程计划任务，计划改建城镇棚户区住房5.3423万套，将在2016年构建棚改货币化移往50%目标基础上超过70%，有条件的市县区力争超过100%。民生证券宏观团队8月14日公布的《棚改对地产销售和投资的分析分析》报告指出，2014~2016年全国棚改的货币化移往比例分别为9%、29.9%和48.5%，预期2017年未来将会超过60%。

2017年部分地区明确提出要将货币化移往比例提升至100%，应以仍然新建棚改安置房。该报告指出，棚改货币化移往能有效地增进房地产去库存，符合有所不同人群的购房市场需求，并延长移往周期。

可消化库存3亿平方米据住建部数据，2016年全国棚改动工606万套，其中货币化移往比例为48.5%，去化商品房库存2.5亿平米。由此推算出，棚户区改建中货币化移往的套均面积为85平方米（25000/606=85）。

以此为标准，则2014～2016年，通过棚改货币化移往分别去化商品房库存3800万平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米（棚改新开工套数*货币化移往比例*85=库存去化面积），分别占到当年商品房销售面积的3.2%、12%和16%。对于2017年，民生证券宏观团队测算了有所不同货币化移往比例和房地产销售增长率下的库存去化情况。当货币化比例分别为50%、60%和70%时，分别去化库存2.5亿平方米、3亿平方米和3.5亿平方米。

兴业证券宏观团队8月23日公布《地产：棚改的力量能沿袭多久？》报告称之为，政策性银行是棚改的主要资金来源方（占到比80%），而从历史经验来看，棚改的货币化移往比例，与政策性银行投入的货币化移往贷款占到全部棚改贷款比重的走势高度一致（后者略高于前者）。基于这一规律，同时融合各个省市的实际拒绝，我们预计2017年棚改的货币化移往比例在60%左右。上述报告称之为。

长江证券固收团队公布的《棚改货币化移往，对经济的反对效应》报告称之为，2017年，多个省份下调棚改货币化移往比例目标，其中8个省份的目标远超过60%，个别省份甚至多达70%。考虑到实际中往往超额完成，或夹住全国货币化移往比例至60%、移往规模约360万套。

从2017年上半年实际已完成情况来看，多个城市目标完成率远超过一半，比如，西安市棚改任务完成率为77.5%，近超强一半，其中货币化移往比例70.5%、近超强2015的40%和2016年的51%。中性情境下，假设2017年棚改新开工600万套，棚改货币化移往比例60%，消化商品房库存面积大约3.1亿平方米，夹住全国商品房销售面积增长速度3.6个百分点。

长江证券固收团队报告称之为。瑞银集团中国首席经济学家汪涛近日撰文称之为，虽然棚改货币化移往并无法必要减少房地产新开工和建设规模，但它有助减缓三四线城市房地产销售、减少房地产库存，进而提振市场情绪、承托房价，最后反对整体房地产新开工和建设规模。

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